6.17 부동산 대책 이후

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6·17 부동산 대책(2020)

2020년 7월 7일 대략 대책이 나오고 20일 정도가 흘렀다.
그 사이 아파트 값이 더욱 폭등했다는 뉴스가 연일 도배를 하고 있다.
과연 이번 아파트 가격 상승은 언제까지 이어질까?
그리고 이러한 언론의 폭등 뉴스를 우리는 어떤 시선으로 바라봐야 하는지 고민해 봐야 할 시점이 아닌가 싶다. 

여튼 6.17 대책으로 이전 법인 명의로 계약을 써 놓은 걸 개인명의로 돌리게 되었다. 
법인 종부세 6억 공제 폐지, 3-4% 단일 세율이 적용 계획이 법 개정 예고로 
안정적인 현금흐름이 없이 투자를 이어가기 힘들다 판단했기 때문이다. 
법 개정이 정부 계획대로 진행되지 않는다면 다시 법인을 통한 부동산 거래가 증가할 것이기 때문에
국회 의석 과반수 이상 차지만 여당과 정부가 일사 철리로 법 개정을 할 거라 생각된다. 

그럼 앞으로 주택 투자는 어려운 것일까?
내가 선택에 영향을 받는 것처럼 보유세 움직이에 따라 주택 투자 흐름도 변할거라 생각된다. 
일차적으로 법인은 이번 대책으로 투자가 어렵게 되었다. 

그럼 개인 명의로 하면 되지 않냐고? 
충분히 할 수 있다. 4주택 보유부터 취득세 4% 낼 각오하고 진행하면 된다.
앞으로 시세차익을 클거라 생각하면 취득세 4% 정도는 허들이 되지 못한다.
그러나 정부는 6.17 대책 이후 다주택자 때려잡겠다고 난리다.
보유세 인상 카드를 만지작 거린다는 뉴스가 아파트 값 폭등 뉴스와 함께 흘러나오고 있다. 

과연 개인 보유세 인상 시에도 주택 가격은 오를 것인가?
여기서 보유세 인상 폭과 적용시기가 관건이 될 것으로 보인다. 
다음 3가지 경우로 정리해 볼까한다.

01. 보유세 인상 폭이 크고, 적용시기가 빠를 경우
투자자들이 충분히 대응할 시간이 없어 보유 매물 중 상대적으로 떨어지는 물건을 급히 팔 가능성이 커진다. 이후 일시적 조정을 받겠지만 투자자들은 더욱 똘똘한 한채로 갈아타려는 수요가 커져 상급지와 하급지 간의 격차가 선명해질 것이다. 
규제지역 내 하급지 경우 대출 문제로 매수세가 약해 하락폭은 더욱 커질 거라 생각된다.

02. 보유세 인상 폭이 크고, 적용시기가 여유 있을 경우
투자자들은 보유세 부담분 만큼 임차인들에게 전가할 것이다.
전가가 어려운 매물들은 시장에 나올 것이다. 이로 인해 일부 단지들은 조정을 받겠지만  
이 역시 똘똘한 한채로 갈아타려는 수요가 커지면서 상급지와 하급지 간의 격차가 선명해 질 것이다. 

03. 보유세 인상 폭이 낮고, 적용시기가 빠르거나 느리거나~ 
여하튼 투자자들은 인상 폭만큼 임차인들에게 천천히 전가할 것이다.
그리고 다주택자들은 주택을 계속 매입할 것이다.

음.. 정리하면
3번은 지금과 별 다르지 않기 때문에 제외.
1, 2번은 상급지로 수요 이동이 집중되면서 하급지는 소외받는 현상 발생.
6.17 대책으로 수도권 대부분이 규제지역으로 묶여 실수요자도 주택 구입이 어렵게 된 상황.
보유세 인상 분에 대해서 세입자에게 전가할 수 없는 지역 발생.

앞서 주택의 수요와 공급에 대한 생각을 정리한 글에서 말했듯이
수요의 질적인 측면에서 공급이 충분히 이루어지지 않고, 거래도 쉽게 할 수 없는 상황이라면
희소성에 의해 가격은 더 상승할 수 있다고 생각된다. 

보유세 인상에 따라 똘똘한 한채 수요는 더욱 증가할 것이고
상급지 지역의 가격 상승은 계속 될 것이다. 
반대로 보유세 인상분에 대해 세입자에게 전가할 수 없는 지역은
매도가 불가피해 가격하락을 초래할 것으로 보인다.
이로서 수도권 내에서도 지역 간 격차가 더욱 명확해 질 것이다.

그렇다고 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 상승할 수는 없다.
가격은 그 사회 자본이 인정하는 범위 안에서 움직일 수 밖에 없기 때문이다. 
6.17 강력한 대책 이후에도 아파트 가격이 오르는 걸 보면 
아직 우리 사회 자본이 풀은 넉넉해 보이는 것 같다.