수요와 공급에 대해서

우리나라 아파트 가격에 대해 논할 때 빠지지 않고 등장하는 것이 바로 수요와 공급이다. 


수요와 공급


경제학에서 가격 형성은 위 2개가 만나는 지점에서 가격이 형성된다는 것으로 가격을 설명한다. 
그럼 우리나라 주택시장의 가격도 그렇게 명쾌하게 설명할 수 있을까?


이 글을 쓰기 전까지 난 이해를 못 했다. 
어떻게 주택에 대한 수요를 파악할 수 있다는 건지 도통 이해를 할 수 없었다.
그런데 정부 및 전문가들은 수요가 얼마라고 말한다. 


난 그런 정부 및 전문가들의 수요량을 신뢰하지 않는다. 
정확히 받아들일 수 없었다.
물론 내가 내리는 수요예측보다는 정확하겠지만 그들도 나름의 추정한 수치일 뿐이기 때문이다. 
그들이 추정치가 정확했다면 우리나라 SOC 사업도 모두 계획대로 운영이 되어야 했다.
이처럼 표면에 명확하게 드러나지 않는 수요량을 파악한다는 것은 힘든 일이다.


그러던 중 오늘 새벽
블로그에 6.17 부동산 대책 이후 내 생각을 블로그에 정리하면서
주택 수요에 대한 생각을 정리하게 되었다.

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주택에 대한 수요는 피라미드 구조를 갖는다.
우리나라에서 1,000억 대 주택을 구입할 수 있는 사람이 적은 것처럼.. 높은 가격대로 상위부터 나열하면 그 모습은 피라미드 구조를 하고 있을 것이다. 이는 1차적으로 공급량인 동시에 수요량으로 봐도 무방할 것으로 보인다. 예를 들어 상급지 공급이 5개라고 가정하고 그에 맞는 수요도 5개라고 한다면 가격은 변동은 작을 것이다. 반면 상급지 공급이 5개인데 수요가 10개라고 한다면 가격은 상승할 것이다. 
현재 대출이 막혀 수요가 위축 될 법한 상황에서도 강남 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 상승하는 요인은 이처럼 수요는 많은데 공급이 부족해 보이는 현상이다. 그 상징적인 곳이 강남의 반포 신축 아파트가 아닌가 생각된다. 
반대로 재건축이 많이 진행되어 신축아파트에 대한 수요가 해소된다면 가격은 내려갈 것이다. 공급이 수요에 맞게 늘었기 때문에 가격 상승 요인이 없는 것이다. 
여기서 다시 신축이란 것을 정리할 필요가 있다. 신축이란 요소는 상대적인 개념이다. 시간을 이길 수 없다. 즉, 신축이란 프리미엄이 영원할 수 없다는 말이다. 시간이 지나면 가격은 빠지게 되어 있고 새로운 신축이 그 가격을 넘겨받을 것이다. 지금의 신축은 희소성 효과로 프리미엄이 형성된 것이다. 나이키와 GD 콜라보 신발이 그랬던 것처럼 말이다. 
정리하자면 수요는 가격으로 그 정도를 파악할 수 있는 것이다. 

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이렇게 생각을 정리하고 보니 서울 내 아파트 공급 대한 내용을 2가지 측면으로 정리할 수 있겠다.

1. 서울 아파트 재건축, 재개발 활성화는 부동산 가격 상승을 초래하는 요인이다.
  - 이는 양적인 측면으로 서울 아파트 재건축, 재개발로 인한 공급량이 수요량에 비해 턱없이 부족하다는 것이다. 정비사업은 기존 거주했던 조합물량이 있기 때문에 일반분양 물량이 턱없이 부족하다. 그래서 수요 해소에 제한적이라는 입장이다. 

2. 서울 아파트 재건축, 재개발 활성화로 공급을 늘려 가격을 안정화 시켜야 한다. 
  - 이는 질적인 측면으로 수요와 공급을 하나로 보고 가격의 움직임에 따라 초과 수요를 파악해 그에 맞는 주택을 공급하자는 것이다. 정비사업으로 초과수요를 해소해 공급 부족으로 오는 가격 상승을 안정화시킬 수 있다는 입장이다.

주택공급은 시대의 요구를 반영할 줄 알아야 성공할 수 있다. 1기 신도시 공급 때만 해도 양으로 승부하면 되는 그런 시대였다. 아파트가 고급 주거형태로 각광을 받던 시기에 아파트를 늘리면 그만이였다. 그러나 지금은 아파트가 일반적인 주거형태가 되면서 특별한 주거형태가 필요해졌다. 여유가 있는 자들은 특별한 주거형태가 필요했고, 강남 재건축은 그 빌미를 제공해 주었다. 과거와 똑같은 패턴이다. 그 모습만 조금 달라졌을 뿐이다.

여기서 "질적인 측면 안에서도 양적인 측면을 고려해야 하기 때문에 부동산 가격 상승을 초래할 수 밖에 없다."는 반론이 나올 수 있을 것이다. 이렇게 반론하는 사람은 피라미드 구조를 이해하지 못했기 때문에 하는 반론이다.
따라서 더 이상 양적인 측면으로 주택시장의 수요공급을 이야기하면 그 사람은 멀리하는게 좋다.